こんにちは。株式会社バーグハンバーグバーグです。

東京の湾岸部のマンションがめちゃくちゃ売れている…これからは地価が上がっていく…といったニュースをよく聞いたりしますが、我々は頭が悪いため、何が起こっているのか全くわかりません。不動産投資には何か勝つためのポイントがあるのでしょうか。

こういう事はプロに聞くのが一番早い、という事で株式会社リフレクトプロパティさんにご協力いただき、どんな物件に資産価値があるのか確かめるべく、弊社代表のシモダが色々と質問してきました。

不動産投資って?

住むためではなく、利益を上げる目的で不動産に資金を投入すること。利益には、人に部屋を貸すことでのインカムゲイン(賃料収入)や、投資金額以上で不動産自体を売却するキャピタルゲインなどがある。


【シモダ】
初めまして、バーグハンバーグバーグのシモダです。今日はよろしくお願いします。

【藤原】
リフレクトプロパティの藤原です。よろしくお願いします。

岡山県出身。学生時代から不動産業界へのあこがれを抱き、大学卒業後から都内の不動産投資会社に勤務。3年目でトップセールスマンとなり、その時の豊富な経験を元に、2013年12月に株式会社REFLECT PROPERTYを設立。「相談しやすい不動産会社」を目指し、ひとりひとりとの信頼関係を大事にするのがモットー。

【シモダ】
不動産会社の社長ってめちゃくちゃお金持ちの怖い人ってイメージがあったので、ちょっと緊張していたのですが、藤原さんは怖くなさそうなのでよかったです。

【藤原】
ははは、見た目すごい人も中にはいますけどね。

【シモダ】
話しやすそうで安心しました。まずは名刺を交換させていただいて……

【シモダ】
改めまして、よろしくお願いいたします………んっ?

【シモダ】
ちょっ……この腕時計凄くいいやつじゃないですか!?

▼藤原さんの付けていた時計「ロジェ デュブイ」
デザイン性の高さと精密な複雑機構を合わせ持った高級ブランド時計。
「多種類少数生産制」と呼ばれる独自の販売方式を持ち、供給数を限定することで希少価値を発生させると同時に、種類を多様化させることで「自分だけの腕時計」という付加価値を発生させている。プロ野球選手や芸能人などに愛用者も多い。

【藤原】
いやいや、そんなに大層なものではないので…。これ実は部下と一緒にいる時に、「社長としていいとこ見せよう!」と思って、完全な勢いで買っちゃったんですよ。

【シモダ】
はぁーーー!!!??? やっぱ金持ちの怖い奴じゃないですか!発想がモロにそうだもん!

【藤原】
いや怖くないですほんと!僕自身はお金持ちではないんですが、お会いする方はお金持ちの方が多いので、やはり恥ずかしくない格好をしようという意識はありますね。

【シモダ】
まぁ、ダルダルのポロシャツ着た奴からマンション買おうとは思わないですもんね。不動産業界の人って、やっぱり身の丈以上に傾(かぶ)く文化とかあるんですか?

【藤原】
僕の場合はありましたね。お金がない時でも無理してグリーン車乗ったりとか。

【シモダ】
なんでグリーン車に乗るんですか?

【藤原】
「上司が自由席の空いてるとこを探す姿なんて、部下に見せたくない」、という気持ち、ありませんか?

【シモダ】
いや、全くないです。めちゃくちゃ自由席座ります。でもやっぱり扱っている商品が高いと、そうやって見得を切る部分も大事になってくるんでしょうね。ところでその腕時計、いくらぐらいしたんですか?

【藤原】
えーと、300万円ぐらいでしょうか……。

【シモダ】
………。

【シモダ】
ニコッ☆ (笑うしかないシモダ)

不動産投資って儲かる?

【シモダ】
そんなこんなで、今日は不動産投資のことについて色々とお話をお聞きしていこうと思います。

【藤原】
はい。

【シモダ】
まずこれを聞いておかなくちゃいけないと思ったんですが。

【藤原】
はい。

【シモダ】
元ヤンですか?

【藤原】
なんなんですか急に。

【シモダ】
元ヤンかなぁと思って。

【藤原】
どちらかと言うと、元ヤンに憧れていた側の人間ですね。

【シモダ】
憧れて、横を刈った?

【藤原】
これは憧れというか、好きなので刈っています。

【シモダ】
どのくらいの頻度で横を刈るんですか?

【藤原】
すみません、今日って「頭の横を刈る」話ですか?

【シモダ】
違いましたね。不動産の話でした。最近、僕の知り合いの経営者同士でも不動産の話題で盛り上がったりしてるんですが、僕は全然ついていけてないんですよね。

【藤原】
家を買う意味は人によって違うと思いますが、例えば1億円の貯金があったとして、銀行に預けていても、今は金利が低いので増えることはないですよね。それならその中の2,000万とか4,000万ぐらいを不動産にして、家賃収入を得ることで運用していこうというのが、不動産投資の基本的な考え方です。「利回り」という言葉があるのですが……

【シモダ】
横刈り?

【藤原】
「利回り」です。無理やり僕の髪型の話に戻そうとしないでください。例えば2,000万円のマンションの部屋を買ったとして、月7万円の家賃で人に借りてもらうと、年間の家賃収入÷物件の購入金額×100で、4.2%。投資した金額の4.2%が、毎年収入として入ってくるよ、ということです。

【シモダ】
4.2%かあ。なんか少なくないですか?

【藤原】
ある程度運用したら、また他の方に不動産を買ってもらうという方法もあります。毎年84万円の利益を10年間上げて、かつ物件の売却価格も2,000万円のままだったら……。

【シモダ】
あ、めっちゃ儲かる!でも、家賃収入があっても、買った物件の値段が大幅に下がったら結局損しちゃいません?

【藤原】
確かにそういうリスクはあるんですが、好条件の物件を買えば、今はほとんど値段は下がらないですね。むしろ上がっていくこともあるぐらいで。

【シモダ】
収入を上げつつ、元の値段も上がるんですか!? すごい! 詐欺の手口みたい! どういう物件を買えば、そんな美味しい思いができるんでしょうか?

【藤原】
不動産で一番大切なのは「立地」と言われています。一番わかりやすいのは「駅近」ですね。駅から徒歩3分の物件だったりしたら、需要が供給を上回るので、ぜんぜん価格は下がらないと思いますよ。

【シモダ】
そうなんですね。駅近だと築年数はそんな関係ないってことですか?

【藤原】
もちろん全く関係ないわけではないんですが、下がり率が全然違いますね。駅近なら30年経っても元から5%しか落ちないみたいなことも実際あります。

【シモダ】
それは築年数が5,000年いってても同じなんですか?

【藤原】
ん?

【シモダ】
築5,000年の物件でも、駅近なら値段は下がらないんでしょうか?

【藤原】
うーん……日本で一番古い物件でも確か90年だったと思うんで、築5,000年の物件っていうのは無いと思いますね。縄文時代ですからね、5,000年前って。

【シモダ】
なるほど、あったとしたらこういう感じの物件ってことですね。

【藤原】
そうですね。違和感しかないですけど。

【シモダ】
藤原さんは竪穴式住居は買わない?

【藤原】
買わ……ないですね。

【シモダ】
「リフレクトプロパティが竪穴式住居扱ってるぞ!」って話題になると思うんですけど。

【藤原】
ああ、そういう効果なら確かにありそうですね。

【シモダ】
人骨めっちゃ出てくるんですけどね。

【藤原】
…人骨、ですか?

【シモダ】
そうなんですよ。浅~くスコップ入れただけで、パスタにかけるパルメザンチーズぐらい人骨がさっくさく出てくるんです。

【藤原】
扱わないです。

【シモダ】
西麻布です。

【藤原】
扱わないです。お客さんに人骨の説明できませんし。あと※リノベーションもできないんじゃないですか?5,000年だと、建物の基礎が残ってるかどうかも怪しいですよね。

※リノベーション…既存の建物に大規模な改修工事を行い、間取りの変更や用途の変更を行うもの。

【シモダ】
ええ。そういった意味ではいわく付き物件ということになりますね。

【藤原】
いわくしかないです。

不動産投資まとめ

駅から近い物件は資産価値が下がりにくいが、竪穴式住居までいくとそもそも取り扱わない。

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